La fórmula real
Cash flow mensual = Renta − (Mortgage + Taxes + Seguro + Vacancia + Mantenimiento + Manejo + CapEx)
Cada uno de esos gastos es real, aunque algunos no salen cada mes. Si los ignoras, eventualmente te tumban.
La regla del 50%
Regla rápida usada por inversionistas experimentados: asume que el 50% de la renta se va en gastos operativos (todo excepto el mortgage). Lo que queda menos el mortgage es tu cash flow estimado.
Ejemplo: renta de $2,200/mes. 50% = $1,100 de gastos operativos. Mortgage de $900/mes. Cash flow estimado: $200/mes.
Esta regla es generosa — para casas viejas o de baja gama puede ser 55%–60%. Para nuevas, 40%–45%.
Cada gasto, en detalle
- Taxes: 1.1%–1.3% del valor anual en CA, dividido en 12. En casa de $500k: ~$520/mes.
- Seguro: $80–$150/mes para casa estándar; más para inversión.
- Vacancia: asume 5%–8% del año vacía. En renta de $2,200, eso es $110–$176/mes.
- Mantenimiento: 1%–2% del valor anual. Casa de $500k = $400–$830/mes ahorrado.
- CapEx (gastos grandes futuros — techo, A/C, calentador): 5%–10% de la renta.
- Manejo (si usas property manager): 8%–10% de la renta.
Ejemplo completo: casa de $480k en Fontana
- Precio: $480,000
- Enganche 25%: $120,000
- Mortgage (P&I a 7%): $2,395
- Taxes mensuales: $480
- Seguro: $130
- Total mortgage payment: $3,005
- Renta estimada: $2,800
- Vacancia (7%): −$196
- Mantenimiento (1.5% anual): −$600
- CapEx: −$140
- Manejo (8%): −$224
- Cash flow: $2,800 − $3,005 − $1,160 = −$1,365/mes
Esta casa NO cash flow positivo a precios y tasas actuales. Apreciación o equity build-up tiene que ser parte de la tesis, o necesitas más enganche o mejor precio.