Qué cubre una inspección estándar
Un inspector certificado revisa visualmente:
- Techo y áticos (filtraciones, edad, ventilación)
- Fundación y estructura (grietas, asentamiento)
- Sistema eléctrico (panel, breakers, salidas a tierra)
- Plomería (presión, fugas, calentador de agua, edad de tuberías)
- HVAC (calefacción, aire, ductos)
- Electrodomésticos incluidos
- Ventanas, puertas, pisos, paredes
- Drenaje exterior, jardín, garage
Lo que NO cubre: dentro de paredes, alcantarillado subterráneo, plagas (necesitas inspección de termitas separada), pool/spa (separada), y problemas que requieren herramientas especiales.
Costo de inspección
$400–$600 para casa estándar single-family. Más para casas grandes, multi-unidad, o si añades servicios extra (termitas, alcantarillado).
Vale 100x lo que cuesta. Es el seguro más barato del proceso.
Qué hallazgos son grandes problemas
No todos los hallazgos son iguales. Estos son red flags reales:
- Problemas estructurales (fundación, techos colapsados)
- Sistema eléctrico viejo (panel Zinsco, FPE) o conexiones peligrosas
- Plomería de polybutylene o galvanizada vieja con fugas
- Calentador de agua o A/C al final de su vida útil
- Daño por agua activo (manchas frescas en techos, pisos hundidos)
- Termitas activas o daño extenso de termitas
- Asbesto o plomo (en casas pre-1978)
Cómo usar el reporte para negociar
Después de la inspección, tienes opciones:
- Pedir al vendedor que arregle ítems específicos antes del cierre
- Pedir crédito en efectivo al cierre (preferible — control de calidad)
- Pedir una combinación de ambos
- Cancelar la oferta si los problemas son demasiados (durante la contingencia de inspección)
Pelear por cosas pequeñas ($200 en focos quemados) molesta al vendedor. Concentra tu negociación en ítems de $500+ o problemas de salud/seguridad.