Qué es un préstamo FHA
FHA significa Federal Housing Administration. Es una agencia federal que asegura préstamos para que los bancos se sientan cómodos prestando a personas con menos enganche o crédito moderado. El gobierno no te presta directamente — el banco sí, pero con la garantía de FHA detrás.
Esa garantía es lo que te permite calificar con menos dinero al frente. A cambio, pagas mortgage insurance que va al fondo de garantía de FHA.
Requisitos para calificar
- Crédito de 580+ para enganche de 3.5%
- Crédito de 500–579 para enganche de 10%
- DTI (debt-to-income ratio) idealmente debajo de 43%, hasta 50% con compensaciones
- Ingreso verificable de los últimos 2 años
- Sin bancarrota Capítulo 7 reciente (mínimo 2 años desde el descargo)
- Sin foreclosure reciente (mínimo 3 años)
- Casa debe ser tu residencia principal (no inversión)
- Casa debe pasar la inspección de tasador FHA (estándares mínimos de seguridad)
Límites de préstamo FHA por condado en California (2026)
FHA tiene límites máximos de cuánto puedes pedir prestado, y varían por condado:
- San Bernardino County: hasta $644,000
- Riverside County: hasta $644,000
- Los Angeles County: hasta $1,209,750 (alto costo)
- Orange County: hasta $1,209,750
El detalle del mortgage insurance
FHA cobra dos seguros: uno al frente (1.75% del préstamo, financiable) y uno mensual (0.55% anual, dividido en 12). En una casa de $450,000 con 3.5% de enganche, el seguro mensual es alrededor de $200.
Importante: con FHA actualmente, el mortgage insurance dura toda la vida del préstamo si pones menos de 10% de enganche. La forma de quitártelo es refinanciar a un préstamo convencional una vez que tu equity llegue al 20%.
Ventajas vs convencional
FHA es mejor que convencional cuando:
- Tu crédito está abajo de 680
- Tu enganche es menos del 5%
- Tu DTI es alto
- Has tenido problemas de crédito recientes pero ya estás en orden